分譲マンションの相続税評価に区分所有補正率を導入マンションの税金上の値段の決め方が変わった
令和6年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した居住用の区分所有財産(分譲マンション)は、法令解釈通達に基づく区分所有補正率を使って評価します。家屋部分は固定資産税評価額、敷地利用権は従来の路線価等による価額に、それぞれ補正率を掛けて合算します。
- A 築年数×△0.033
- 築年数の影響
- B 総階数指数×0.239
- 階数の影響
- C 所在階×0.018
- 高層階ほど加算
- D 敷地持分狭小度×△1.195
- 敷地が狭いほど減算
- ＋ 定数
- 3.220
- 評価乖離率
- A＋B＋C＋D＋3.220
要点
- 評価額＝区分所有権(固定資産税評価額×補正率)＋敷地利用権(従来の評価額×補正率)
- 評価乖離率＝A(築年数×△0.033)＋B(総階数指数×0.239)＋C(所在階×0.018)＋D(敷地持分狭小度×△1.195)＋3.220
- 評価水準＝1÷評価乖離率。0.6未満なら乖離率×0.6、0.6以上1以下は補正なし、1超は乖離率が補正率
- 評価乖離率が零以下の場合は、区分所有権と敷地利用権の価額は零とする
- 貸家・貸家建付地・小規模宅地等の特例も、この算式による価額を基に行う
対象：分譲マンションを相続・贈与で取得する人、保有する人
実務での対応
- 築年数・総階数・所在階・敷地持分から評価乖離率を計算する
- 対象外(二世帯住宅等)に当たらないかを先に確認する
注意：適用されないもの：居住用以外、区分建物登記のない物件、地階を除く総階数2以下、居住用専有部分が3室以下で全て所有者または親族の居住用のもの、たな卸商品等。
マンションは、国が決める税金用の値段が、実際に売れる値段より低くなりやすいといわれていました。そこで令和6年からは、築年数や階数などを使った計算を足して、実際に近い値段になるように調整する決まりができました。
- ○当てはまる：ふつうの分譲マンションの1部屋
- ○当てはまる：階数が3階以上の建物にある部屋
- ×当てはまらない：地階を除いて2階建て以下の建物
- ×当てはまらない：家族だけで住む3室以下の二世帯住宅
ポイント
- 古さ、建物の階数、何階の部屋か、土地の持ち分の広さを使って計算する
- ふつうの分譲マンションが対象。人に貸している部屋も計算のもとにする
- 二世帯住宅のように家族だけで使う小さな建物などは、対象にならない
たとえば：たとえば同じ広さでも、高い階にある部屋のほうが計算の結果が変わることがあります。
ことばの意味
- 区分所有
- マンションの1部屋ずつを自分のものとして持つこと
- 評価
- 税金を計算するために、財産の値段を決めること
出典（公表元）
公表元の確認日：2026年10月18日
この記事は官公庁の公表資料を要約・解説したもので、個別の事案への助言ではありません。制度は改正されることがあるため、実際の手続きや判断は必ず公表元の最新の資料や、税理士・社会保険労務士などの専門家にご確認ください。