改正マンション関係法が施行（令和8年4月1日）：出席者の多数決、所在不明者の除外、一棟リノベ決議古くなったマンションの修理や建て替えを、決めやすくする新しいルールが始まった
令和7年法律第47号（令和7年5月30日公布）のうち区分所有法等の改正が、令和8年4月1日に施行されました。修繕など区分所有権の処分を伴わない決議が出席者の多数決でできるようになり、裁判所が認定した所在不明者は決議の母数から外れます。建物更新（一棟リノベ）や一括売却も、建替えと同様の多数決で可能になりました。
改正前改正後
修繕など、区分所有権の処分を伴わない決議全区分所有者の多数決集会出席者の多数決
共用部分の変更決議3/4原則3/4（耐震不足など一定の事由で2/3）
建替え決議4/5原則4/5（耐震不足など一定の客観的事由で3/4）
一棟リノベ・一括売却・取壊し区分所有者全員の同意が必要建替えと同様の多数決で可能
要点
- 区分所有権の処分を伴わない事項（修繕等）の決議は、全区分所有者ではなく集会出席者の多数決で決める。裁判所が認定した所在不明の区分所有者は、全ての決議の母数から除外する制度を創設
- 共用部分の変更決議は原則3/4を維持しつつ、耐震性の不足・外壁の剥落のおそれ・バリアフリー化など一定の事由があれば2/3に引下げ
- 建替え決議は原則4/5を維持しつつ、耐震性不足などの客観的事由があれば3/4。建物更新（一棟リノベ）、建物・敷地の一括売却、建物の取壊しも、建替えと同様の多数決で可能に（従来は全員の同意が必要で事実上困難）
- 管理業者が管理組合の管理者（代表者）を兼ねて工事等の受発注者となる場合、利益相反の懸念があるため、自己取引等について区分所有者への事前説明を義務化
- マンション再生法（旧：マンション建替え円滑化法）では、隣接地や底地の権利を建替え後の区分所有権へ変換できるようにする等。管理計画認定の拡充は公布日から2年以内の施行
対象：マンションの区分所有者・管理組合の役員、賃貸用や事業用に区分所有マンションを持つ法人・オーナー、管理業者、不動産会社
実務での対応
- 管理規約が改正法の決議の仕方と合っているかを点検する（国土交通省は標準管理規約も改正している）
- 大規模修繕・建替え・一括売却などを検討する場合、必要な多数決の割合（原則4/5、一定の事由で3/4など）を整理する
注意：決議の割合や事由の詳細（耐震性不足等の客観的事由の基準は法務省令で規定される予定とされていた）、経過措置は資料によって異なります。個別の判断は弁護士・マンション管理士等の専門家に、詳細は法務省・国土交通省の資料をご確認ください。
マンションは、住んでいる人たちの話し合いで、修理や建て替えを決めます。でも、集会に来ない人や、行き先がわからない人がいて、決められないことが増えていました。2026年4月1日から、決めやすくなる新しいルールが始まりました。
ポイント
- 修理など、家を売るわけではない相談ごとは、集会に出てきた人の多数決で決められます
- 行き先がわからない持ち主は、裁判所が認めれば、投票の人数に数えないことになりました
- 建て替えだけでなく、大がかりな作り直しや、全部を売ることも、みんなの5分の4などの賛成で決められます
たとえば：持ち主5人のうち賛成が2人でも、集会に来た人が3人で賛成が2人なら、3分の2の賛成で決まる、という例が資料に出ています。
ことばの意味
- 区分所有者
- マンションの1部屋ずつを自分のものとして持っている人
- 管理組合
- マンションの持ち主たちが、建物の管理のために作る話し合いのグループ
出典（公表元）
- 法務省・国土交通省: 法務省 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について
- 法務省・国土交通省: 国土交通省 改正マンション関係法の施行に伴う関係政令を閣議決定
- 法務省・国土交通省: 国土交通省 マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法（令和7年10月）
- 法務省・国土交通省: 国土交通省 令和8年度税制改正概要（築40年以上のマンション数の推計）
公表元の確認日：2026年10月24日
この記事は官公庁の公表資料を要約・解説したもので、個別の事案への助言ではありません。制度は改正されることがあるため、実際の手続きや判断は必ず公表元の最新の資料や、税理士・社会保険労務士などの専門家にご確認ください。