分售公寓的繼承稅評估引入區分所有補正率公寓在稅金上的價格決定方法變了
令和6年1月1日以後因繼承、遺贈、贈與取得的居住用區分所有財產（分售公寓），依據法令解釋通達，使用區分所有補正率進行評估。房屋部分的固定資產稅評估額、土地使用權的以往路線價等價額，各自乘以補正率後合計。
- A 房齡×-0.033
- 房齡的影響
- B 總層數指數×0.239
- 樓層數的影響
- C 所在樓層×0.018
- 樓層越高越加分
- D 土地持分狹小度×-1.195
- 土地越小越減分
- ＋ 常數
- 3.220
- 評估背離率
- A＋B＋C＋D＋3.220
要點
- 評估額＝區分所有權（固定資產稅評估額×補正率）＋土地使用權（以往評估額×補正率）
- 評估背離率＝A（房齡×-0.033）＋B（總層數指數×0.239）＋C（所在樓層×0.018）＋D（土地持分狹小度×-1.195）＋3.220
- 評估水準＝1÷評估背離率。未滿0.6時為背離率×0.6，0.6以上1以下不作補正，超過1時背離率即為補正率
- 評估背離率為零以下時，區分所有權與土地使用權的價額視為零
- 出租房屋、出租房屋建築用地、小規模宅地等特例，也以該算式得出的價額為基礎適用
適用對象：因繼承、贈與取得分售公寓的人，以及持有分售公寓的人
實務應對
- 根據房齡、總層數、所在樓層、土地持分計算評估背離率
- 先確認是否屬於不適用對象（二代同堂住宅等）
注意：不適用的情形：非居住用、沒有區分建築物登記的物業、除地下層外總層數2層以下、居住用專有部分3室以下且全部由所有人或親屬居住使用的、存貨商品等。
以前人們常說，公寓在稅金上的價格，容易比實際能賣出的價格低。所以從2024年起，增加了利用房齡和樓層數等的計算，規定要調整到更接近實際的價格。
- ○符合：普通分售公寓的一個房間
- ○符合：位於3層以上建築裡的房間
- ×不符合：除地下層外2層以下的建築
- ×不符合：只有家人住的3室以下的二代同堂住宅
要點
- 利用房子的新舊、建築物的層數、房間在幾樓、土地持分的大小來計算
- 對象是普通的分售公寓。出租給別人的房間，也作為計算的依據
- 只給家人用的小型建築，比如二代同堂住宅，不屬於對象
舉個例子：比如，即使面積一樣，在高樓層的房間，計算結果也可能不同。
詞語解釋
- 區分所有
- 把公寓的一個個房間當作自己的東西來擁有
- 評估
- 為了計算稅金，決定財產的價格
出處（發布機構）
核對日期：2026年10月18日
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