分售公寓的继承税评估引入区分所有补正率公寓在税金上的价格决定方法变了
令和6年1月1日以后因继承、遗赠、赠与取得的居住用区分所有财产（分售公寓），依据法令解释通达，使用区分所有补正率进行评估。房屋部分的固定资产税评估额、土地使用权的以往路线价等价额，各自乘以补正率后合计。
- A 房龄×-0.033
- 房龄的影响
- B 总层数指数×0.239
- 楼层数的影响
- C 所在楼层×0.018
- 楼层越高越加分
- D 土地持分狭小度×-1.195
- 土地越小越减分
- ＋ 常数
- 3.220
- 评估背离率
- A＋B＋C＋D＋3.220
要点
- 评估额＝区分所有权（固定资产税评估额×补正率）＋土地使用权（以往评估额×补正率）
- 评估背离率＝A（房龄×-0.033）＋B（总层数指数×0.239）＋C（所在楼层×0.018）＋D（土地持分狭小度×-1.195）＋3.220
- 评估水准＝1÷评估背离率。未满0.6时为背离率×0.6，0.6以上1以下不作补正，超过1时背离率即为补正率
- 评估背离率为零以下时，区分所有权与土地使用权的价额视为零
- 出租房屋、出租房屋建筑用地、小规模宅地等特例，也以该算式得出的价额为基础适用
适用对象：因继承、赠与取得分售公寓的人，以及持有分售公寓的人
实务应对
- 根据房龄、总层数、所在楼层、土地持分计算评估背离率
- 先确认是否属于不适用对象（二代同堂住宅等）
注意：不适用的情形：非居住用、没有区分建筑物登记的物业、除地下层外总层数2层以下、居住用专有部分3室以下且全部由所有人或亲属居住使用的、存货商品等。
以前人们常说，公寓在税金上的价格，容易比实际能卖出的价格低。所以从2024年起，增加了利用房龄和楼层数等的计算，规定要调整到更接近实际的价格。
- ○符合：普通分售公寓的一个房间
- ○符合：位于3层以上建筑里的房间
- ×不符合：除地下层外2层以下的建筑
- ×不符合：只有家人住的3室以下的二代同堂住宅
要点
- 利用房子的新旧、建筑物的层数、房间在几楼、土地持分的大小来计算
- 对象是普通的分售公寓。出租给别人的房间，也作为计算的依据
- 只给家人用的小型建筑，比如二代同堂住宅，不属于对象
举个例子：比如，即使面积一样，在高楼层的房间，计算结果也可能不同。
词语解释
- 区分所有
- 把公寓的一个个房间当作自己的东西来拥有
- 评估
- 为了计算税金，决定财产的价格
出处（发布机构）
核对日期：2026年10月18日
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