修订后的公寓相关法律施行（令和8年4月1日）：出席者多数决、排除所在不明者、整栋翻新决议让老旧公寓的修缮和重建更容易决定的新规定开始了
令和7年法律第47号（令和7年5月30日公布）中区分所有法等的修订，已于令和8年4月1日施行。修缮等不涉及处分区分所有权的决议，可以由出席者的多数决通过，经法院认定的所在不明者不再计入决议母数。建筑更新（整栋翻新）和整体出售，也可以与重建一样通过多数决实现。
修订前修订后
修缮等不涉及处分区分所有权的决议全体区分所有者的多数决集会出席者的多数决
共用部分变更决议3/4原则3/4（抗震性不足等一定事由下为2/3）
重建决议4/5原则4/5（抗震性不足等客观事由下为3/4）
整栋翻新、整体出售、拆除需要全体区分所有者同意可与重建一样通过多数决实现
要点
- 不涉及处分区分所有权的事项（修缮等）的决议，由集会出席者的多数决，而不是全体区分所有者的多数决来决定。新设了将经法院认定的所在不明区分所有者从所有决议母数中排除的制度
- 共用部分变更决议原则上维持3/4，但在抗震性不足、外墙剥落隐患、无障碍化等一定事由下降为2/3
- 重建决议原则上维持4/5，有抗震性不足等客观事由时为3/4。建筑更新（整栋翻新）、建筑物及用地整体出售、拆除建筑物，也可与重建一样通过多数决实现（以往需要全体同意，事实上很难）
- 物业管理公司兼任管理组合管理者（代表）并成为工程等的订货方或承接方时，因存在利益冲突隐患，现要求就自我交易等事项向区分所有者事先说明
- 在公寓再生法（原公寓重建円滑化法）下，可将相邻土地、底地的权利转换为重建后的区分所有权等。管理计划认定的扩充，将在公布之日起2年内施行
适用对象：公寓的区分所有者和管理组合干事，持有出租或事业用区分所有公寓的法人、业主，物业管理公司和不动产公司
实务应对
- 检查管理规约是否符合修订法的决议方式（国土交通省也已修订标准管理规约）
- 考虑大规模修缮、重建、整体出售时，梳理所需的多数决比例（原则4/5，一定事由下为3/4等）
注意：决议比例、事由的细节（抗震性不足等客观事由的标准，据称将由法务省令规定）以及过渡措施，因资料而异。个别判断请咨询律师、公寓管理士等专业人士，详情请以法务省、国土交通省的资料为准。
公寓的修缮和重建，要由住户们商量决定。但有人不来开会，有人下落不明，能做出决定的事越来越少。从2026年4月1日起，开始实行让决定变得更容易的新规定。
要点
- 像修缮这类不是卖掉房产的事，由来开会的人多数决就能决定
- 下落不明的主人，只要法院认定，就不计入投票人数
- 不只是重建，大规模翻新和整体出售，也能以4/5等赞成比例决定
举个例子：资料中有这样的例子：5位主人里只有2人赞成，但只有3人来开会、其中2人赞成的话，就以2/3赞成通过。
词语解释
- 区分所有者
- 把公寓中的一户当作自己的东西拥有的人
- 管理组合
- 公寓的主人们为了管理建筑物而组成的商议团体
出处（发布机构）
- 法务省、国土交通省: 法务省：关于为促进老旧公寓管理及再生等而部分修订建筑物区分所有等法律的法律
- 法务省、国土交通省: 国土交通省：内阁决定修订后公寓相关法律施行所需的有关政令
- 法务省、国土交通省: 国土交通省：为促进公寓管理和再生等的修订法（令和7年10月）
- 法务省、国土交通省: 国土交通省：令和8年度税制改革概要（楼龄40年以上公寓数量的推算）
核对日期：2026年10月24日
本文是对政府机关发布资料的概述和解读，并非针对个别事项的建议。制度可能会修订，实际办理手续和作出判断时，请务必查阅发布机构的最新资料，并咨询税理士、社会保险劳务士等专业人士。 英文、简体中文和繁体中文版本是为方便阅读而根据日文文章准备的译文。如有出入，以日文原文和发布机构的原始资料为准。