不動產住所、姓名變更登記成為義務：變更後2年內辦理，不辦理最高罰款5萬日圓不動產的主人搬家或公司改名，要在2年內更正登記
自令和8年（2026年）4月1日起，不動產所有權登記名義人（個人與法人）在登記的姓名、名稱或住所發生變更時，有義務自變更之日起2年內申請變更登記。無正當理由怠於辦理者，可能被處以5萬日圓以下的過料（行政罰鍰）。施行前已變更但未登記者，也須在令和10年（2028年）3月31日前登記。
- 令和8年4月1日住所等變更登記義務化開始（變更後2年內）
- 令和8年5月15日法人的智慧變更登記以此日為基準，按類別陸續開始
- 令和8年12月中旬起個人的智慧變更登記，法務局陸續寄出意思確認通知
- 令和10年3月31日施行前已變更但未登記事項的登記期限
要點
- 對象為土地、建築物所有權的登記名義人。不僅個人，法人也包括在內，法人的名稱、住所變更均屬對象
- 期限為自變更之日起2年內。施行日（令和8年4月1日）之前已變更但未登記者，須在令和10年3月31日前登記
- 過料為5萬日圓以下。登記官即使發現違反，也不會立即通知法院；只有在設定合理期限催告後，仍無正當理由未申請或申報時才會通知
- 智慧變更登記：個人提出「檢索用資訊申報」（免費）；法人若不動產登記事項中已登記會社法人等番號（法人編號），則由法務局確認後依職權辦理變更登記，法人無須費用。居住海外的個人與沒有法人編號的法人不適用
適用對象：擁有不動產的法人（遷移總公司或更改商號的公司）、個體經營者與不動產業主、總務與會計人員
實務應對
- 盤點公司名下或高階主管個人名下的不動產中，在總公司遷移、更改商號、搬家後尚未更正登記的部分
- 決定是自行申請變更登記，還是辦理智慧變更登記的申報（個人為檢索用資訊，法人為法人編號）
注意：可視為正當理由的例子包括：因行政區劃變更導致住所變更、重病、因家暴被害而避難、經濟困難等。個人的智慧變更登記在令和8年度僅適用於該年3月31日前已完成檢索用資訊登記的人。詳情請以法務局與法務省的說明為準。
土地與建築物主人的住所和名字，記錄在法務局的帳簿（登記）裡。從2026年4月1日起，搬家或公司改名後，必須在2年內更正這份記錄。不遵守的話，可能要繳納類似罰款的錢（過料）。
- ①有變化搬家了，或公司改了名字、搬了總部
- ②2年內向法務局申請更正住所或名字的登記
- ③簡便方法事先做好申報的話，變更之後也有由法務局確認並代為更正的制度
要點
- 土地或建築物的主人更換住所或名字（公司則是名稱與住所）後，要在更換之日起2年內更正
- 在新規定之前就已更換、至今沒有更正的，要在2028年3月31日前更正
- 沒有正當理由就置之不理的話，可能被處以5萬日圓以下的過料
舉個例子：比如公司搬了總部，就要在搬家那天起2年內，把公司擁有的土地與建築物登記上的住所也改成新的。
詞語解釋
- 登記
- 把土地、建築物的主人等記錄在法務局的帳簿裡，讓任何人都能查證的制度
- 過料
- 沒有遵守規定時，由法院決定要繳納的錢
出處（發布機構）
- 法務省: 法務省：關於住所等變更登記的義務化
- 法務省: 法務省：住所等變更登記義務化問答
- 法務省: 法務省：關於智慧變更登記
核對日期：2026年10月24日
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