不动产住所、姓名变更登记成为义务：变更后2年内办理，不办理最高罚款5万日元不动产的主人搬家或公司改名，要在2年内更正登记
自令和8年（2026年）4月1日起，不动产所有权登记名义人（个人和法人）在登记的姓名、名称或住所发生变更时，有义务自变更之日起2年内申请变更登记。无正当理由怠于办理的，可能被处以5万日元以下的过料（行政罚款）。施行前已变更但未登记的，也须在令和10年（2028年）3月31日前登记。
- 令和8年4月1日住所等变更登记义务化开始（变更后2年内）
- 令和8年5月15日法人的智能变更登记以此日为基准，按类别陆续开始
- 令和8年12月中旬起个人的智能变更登记，法务局陆续寄出意思确认通知
- 令和10年3月31日施行前已变更但未登记事项的登记期限
要点
- 对象为土地、建筑物所有权的登记名义人。不仅个人，法人也包括在内，法人的名称、住所变更均属对象
- 期限为自变更之日起2年内。施行日（令和8年4月1日）之前已变更但未登记的，须在令和10年3月31日前登记
- 过料为5万日元以下。登记官即使发现违反，也不会立即通知法院；只有在设定合理期限催告后，仍无正当理由未申请或申报时才会通知
- 智能变更登记：个人提交“检索用信息申报”（免费）；法人若不动产登记事项中已登记会社法人等番号（法人编号），则由法务局确认后依职权办理变更登记，法人无需费用。居住海外的个人和没有法人编号的法人不适用
适用对象：拥有不动产的法人（迁移总公司或更改商号的公司）、个体经营者和不动产业主、总务和会计人员
实务应对
- 梳理公司名下或高管个人名下的不动产中，在总公司迁移、更改商号、搬家后尚未更正登记的部分
- 决定是自行申请变更登记，还是办理智能变更登记的申报（个人为检索用信息，法人为法人编号）
注意：可视为正当理由的例子包括：因行政区划变更导致住所变更、重病、因家暴被害而避难、经济困难等。个人的智能变更登记在令和8年度仅适用于该年3月31日前已完成检索用信息登记的人。详情请以法务局和法务省的说明为准。
土地和建筑物主人的住所和名字，记录在法务局的账簿（登记）里。从2026年4月1日起，搬家或公司改名后，必须在2年内更正这份记录。不遵守的话，可能要缴纳类似罚款的钱（过料）。
- ①有变化搬家了，或公司改了名字、搬了总部
- ②2年内向法务局申请更正住所或名字的登记
- ③简便方法事先做好申报的话，变更之后也有由法务局确认并代为更正的制度
要点
- 土地或建筑物的主人更换住所或名字（公司则是名称和住所）后，要在更换之日起2年内更正
- 在新规定之前就已更换、至今没有更正的，要在2028年3月31日前更正
- 没有正当理由就置之不理的话，可能被处以5万日元以下的过料
举个例子：比如公司搬了总部，就要在搬家那天起2年内，把公司拥有的土地和建筑物登记上的住所也改成新的。
词语解释
- 登记
- 把土地、建筑物的主人等记录在法务局的账簿里，让任何人都能查证的制度
- 过料
- 没有遵守规定时，由法院决定要缴纳的钱
出处（发布机构）
- 法务省: 法务省：关于住所等变更登记的义务化
- 法务省: 法务省：住所等变更登记义务化问答
- 法务省: 法务省：关于智能变更登记
核对日期：2026年10月24日
本文是对政府机关发布资料的概述和解读，并非针对个别事项的建议。制度可能会修订，实际办理手续和作出判断时，请务必查阅发布机构的最新资料，并咨询税理士、社会保险劳务士等专业人士。 英文、简体中文和繁体中文版本是为方便阅读而根据日文文章准备的译文。如有出入，以日文原文和发布机构的原始资料为准。